ニュースまとめ: 路面電車

Oct 28, 2023

ベルビューが懸念すべきだというグレンの意見に私も同意します。 個人的には、ベルビューは開発計画で先を行き、シアトルに代わる地域の中心地としての競争で収益を期待していたと思います。 まさに自慢のベルビュー学区のように。 生徒の減少による財政赤字のため、ベルビュー市は小学校を閉鎖しようとしているが、現時点では可能性が低い将来の建設に基づいた支出を削減する必要があると思う。

違いは、ベルビューには大型量販店からベルビューモールまで非常に活気のある小売エリアがあり、そのほとんどに無料駐車場があること、ベルビューの一人当たりの支出はシアトルよりはるかに低いこと、そしてベルビューの損失は既存のオフィスタワーではなく将来計画されるタワーにあることです。 イーストメイン、ウィルバートン、スプリングディストリクトでの開発計画。 私にはいつも楽観的だと思われていましたが、今ではほとんどが延期され、多くのことは再考する必要があると思います。そして投資家たちは今まさにそうしているのではないかと思います。

当時、ベルビュー市を含む誰もがベルビューが次のニューヨーク市になり、誰もが金持ちになると考えていたにもかかわらず、人々が新たな開発でそのような乗客数を生み出すことを望んでいないイーストリンクを建設したのは残念でした。

シアトルの税収への影響が少しずれているかもしれないという意見には私も同意します。 パンデミック前にダウンタウン・コアがシアトルの税収の約 3 分の 2 を生み出していたのは事実ですが、WFH は収益にさまざまな影響を与えるでしょう。

1.B&O税。 ビジネス・職業税は、企業の総収入に対する税金です。 これは最大の税収源であり、最も減少するか、他の都市に再配分されることが予想されます。

2. 消費税。 これは、売上税が購入場所、通勤者の買い物や食事に割り当てられるため（そして、ほとんどのレストランにとってスタッフに十分な時間を確保するためにランチ営業は不可欠です）、企業の購入から発生します。特に新築の売上税は、新しいオフィスが建設されるためです。タワーには数億ドルの費用がかかる場合があります。 現在のシアトルの問題は、ベルビューのような予備の小売税源がないことだ。

3. REET税。 これは、不動産の売却に適用される不動産消費税です。 大規模なオフィスタワーが売却されると、多額の REET 税が発生します。

4. 人頭税。 シアトルには、従業員数だけでなく、年間 4 億ドル以上をもたらした高報酬の従業員にも課税される税金が課されています。

5. 駐車税。 パンデミック前のシアトルでは駐車税が 10% 課されていましたが、15% に引き上げられ、かなりの収入が SDOT に当てられました。

6. 公共料金。 光熱費自体のコストは生産コストと一致する必要があり、光熱費に費やさなければなりませんが、光熱費に上乗せされる税金は都市にとって非常に大きな収入源であり、その使用にはほとんど制限がありません。

7. 固定資産税。 実際、これは賦課金の上限が免除される新しい建設の損失を除いて、シアトル市にはほとんど影響を与えません。 都市には固定資産税賦課金があり、有権者が賦課金増額に賛成票を投じない限り、年間 1% の増額を除いて上限が設定されています。 賦課金総額は、不動産価値が上がっても下がっても都市運営コストは同じであるため、上下することはなく、評価に基づいてすべての不動産に配分されます。 一部の物件が上昇し、他の物件が下落した場合。

私の推測では、オフィスタワーの所有者やその他のダウンタウンの不動産所有者からは、税金目的で不動産の価値を下げるよう多くの上訴が行われるだろう（ベルビューでは、不動産の多くがまだ開発されておらず、その価値がまだ上がっていないため、それほど多くの上訴はないだろう）増加しました）。 ただし、シアトルの賦課金収入の総額は変わりません。 ダウンタウンの建物の評価額の下落は、賦課金（プラス年1％）が実現するまでシアトルの他の不動産に再配分されるだけである。なぜなら、2008年に不動産所有者が疑問に思ったときと同じように、不動産価値が下がったからといって都市の運営コストが下がるわけではないからである。資産価値が下落したとき、あるいは資産価値が急騰した2020年に、有権者が承認した賦課金を除いて、なぜ固定資産税が変わらなかったのか。

おそらく最大の影響は賃貸人にあるだろう。なぜなら、賦課金を維持するために、これらの不動産はダウンタウンの商業価値の低下を補うために固定資産税が増加し、それが賃貸人に転嫁されることになるからである。 どれだけ住宅が建設されても、今後5年間で家賃が下がるとは考えません。

活気に満ちた商業の中心地の大きな利点の 1 つは、シアトルのような都市がより多くの支出を行うことができ、住民の税負担が軽減されるほど多くの税収を生み出し、通勤者の社会的コストが非常に低いことであると先ほど述べた理由はここにあります。 たとえば、マーサー島では商業の中核から得られる税収が非常に少なく、予算がはるかに少ないため、市は固定資産税を高くしなければなりません。

また、私が 1959 年から働き、住んでいるシアトルを憎んでいるとして SLU'er が私を非難するのは不公平で非生産的だと思います。私はこの街が大好きで、1970 年代、1980 年代、1990 年代の浮き沈みを経験してきました。ドットコムバブルが崩壊するまで、2000年代初頭の復活から2008年の暴落まで、2014年にテントとともに始まった（あまりにも速すぎる）復活、そして今日に至る。 スミスタワーにあるオフィスは大好きでしたが、私の周りの街が変わりました。 小売業の面では行き詰まってしまったので、はるかに高い家賃、さらに月額275ドルを払ってシアトルに通う意味があったのだろうか。 ミシガン州で貧血の小売店が買えるとき、駐車場に行きます。

今日の違いは、シアトルの問題の多くは自ら招いたものだと私は考えており、シアトルの有権者もそう考えていると思うし、それが彼らがハレルを選出し、市議会の大半が保釈している理由だと思う。 私の投稿は主に、日曜版タイムズのウェストニートとタルトンによるコラムに基づいていました。 1 人は SLU に、もう 1 人はベルタウンに住んでおり、どちらも進歩主義者です。 SLU'er に問題があるとすれば、それはウェストニートとタルトンにあります。 ナイキが撤退している間、歩き回って人々に会い（ウェストニートはSLUは死んだと言ったが）、すべてが順調であると主張するのは良い政策ではない。 今は現実に頭を突っ込んでいる場合ではありません。

タイムズ紙は、シアトルの2023年の営業予算赤字は2億4,000万ドルから2億5,000万ドルになると推定しており、その後は毎年増加していくが、REETの損失と商業開発に対する消費税を含めると、その数字は3億ドルに近づくと私は思う。 これが意味するのは、次の議会では歳出削減か増税が必要となり、主な増税は評価額の下落を補うための固定資産税と、ダウンタウンの商業ビルが支払う固定資産税（そして、場合によっては公共事業税）になるということだ。シアトルには上限を下回る余地がたくさんあるが、公共料金は最も逆進的な税金の一部である)。 シアトル住民は希望すれば同じ金額を使うことができますが、より多く支払う必要があるだけで、賃貸人に最も大きな打撃となるのが固定資産税です。

SLU'er のような人が無料のランチがあると思っていても、無料のランチはありません。